Comment j’ai acheté mon premier immeuble avec (presque) aucune mise de fonds de ma poche

Le 31 juillet 2019, je suis devenu l’heureux propriétaire d’un triplex dans le quartier Villeray. Encore plus heureux car j’avais réussi à l’acquérir alors que je n’avais à ce moment là quasiment aucune épargne personnelle dans mon compte (un peu moins de 4,000$)…

Avant de vous partager comment je m’y suis pris pour faire l’acquisition de mon premier immeuble avec presque aucune mise de fonds de ma poche, il serait approprié de vous raconter rapidement mon historique, le contexte de l’acquisition ainsi que toute la préparation (et l’éducation) derrière cette transaction qui m’a permis de devenir investisseur immobilier alors que je n’avais quasiment aucune épargne.

Tout d’abord, j’ai toujours été passionné par l’architecture et l’immobilier. J’ai aujourd’hui 34 ans et cela fait plus de 10 ans que je m’éduque sur la gestion et l’investissement immobilier. Au début de ma vingtaine, j’ai lâché l’université pour lancer ma startup et concevoir une application web de gestion et de collecte automatisée des loyers (elle n’existe plus mais en voici un vestige -> Loyer Express). Cette expérience a été extrêmement formatrice car elle m’a non seulement permis de côtoyer des pionniers de l’investissement et de la gestion pendant plusieurs années, mais en plus j’ai eu l’opportunité de participer à d’innombrables événements et formations en immobilier pour y faire la promotion de ma compagnie (CIIQ, Immofacile, MREX…pour n’en nommer que quelques uns). Je recommande fortement à quiconque souhaitant se lancer en immobilier de commencer par ce former adéquatement. Avant de fermer la parenthèse de l’éducation, je recommande aussi ce livre qui m’a bien préparé avant l’acquisition de mon immeuble (Se lancer dans l’achat d’un plex – Patrick Denoncourt).

Mon historique étant résumé, revenons à l’acquisition de l’immeuble, ou plutôt quelques mois avant. En janvier 2019, cela faisait environ 4 ans que j’avais dû fermer ma startup (plus de détails là dessus dans un prochain article) et que j’étais devenu employé pour un fonds d’investissement en TI où je suis en charge d’optimiser les opérations et de réduire les coûts des compagnies informatiques que l’on acquiert. Cet emploi, en plus d’être très formateur, m’a permis de rembourser les dettes qui avaient découlé de la fermeture de ma compagnie (à la différence de mon ancien partenaire d’affaires, j’avais refusé de faire faillite par principe et j’ai préféré prendre des ententes avec nos créanciers). Bref, après 4 années à me serrer la ceinture, me voilà donc libre de dettes, avec une côte de crédit améliorée qui était devenue décente (merci à Philippe Deveau pour ses formations à ce sujet!) et…0$ d’épargne en poche.

Visant l’indépendance financière et étant libre de mes dettes, il était clair pour moi que la prochaine étape était l’acquisition d’une propriété à revenu, mais attendre plusieurs années pour me constituer une mise de fonds n’était pas une option pour moi, je voulais bouger rapidement. Alors, armé de mes connaissances et d’une intense motivation, voici le plan que j’avais établi pour ma première acquisition:

Critères d’acquisition

• Type d’immeuble: triplex ou quadruplex construit après 1945 (pour éviter d’éventuels travaux de fondations des immeubles construits dans les années 1910)
• Localisation: un quartier central de Montréal, à l’ouest du boulevard Pie-IX et à maximum 1.5km d’une station de métro (le marché que je connais le mieux)
• Prix d’achat: moins de 500,000$ (approximativement ce que je pouvais me permettre selon mon salaire plus les revenus potentiel de mon futur immeuble)
• MRB: Maximum 15 (ou plus si il y a fort potentiel d’optimisation)

Prospection

La recherche de la propriété idéale a été un long processus! Je détaillerai mes démarches dans un prochain article, mais dans les grandes lignes, cette étape a été la plus fastidieuse (incluant la négociation avec les vendeurs de ma future propriété). J’ai commencé par travailler avec un courtier qui m’a présenté de belles propriétés, mais toutes finissaient en surenchère et cela aurait été impossible de négocier quoi que ce soit à la baisse. Je me suis donc résolu à faire les recherches moi-même. Donc après plusieurs mois de prospections avec différentes sources (Mon Prospecteur, Kijiji, Registre foncier…) à coups d’appels à froid, d’envoi de lettres et de multiples visites et analyses, j’ai finalement trouvé sur DuProprio la propriété idéale avec des vendeurs motivés.

Négociation

Le triplex que je convoitai avait été initialement inscris à 599,000$. Armé d’une pré-approbation hypothécaire de 500,000$, j’ai négocié pendant plus d’un mois afin de faire baisser le prix à 551,000$. J’ai dû accepté de le prendre sans garantie légale et j’ai demandé à ma petite soeur étudiante de mettre son nom sur l’hypothèque pour pouvoir aller chercher le 51,000$ supplémentaire (merci soeurette! 😘).

Montage financier et acquisition

Avant de me lancer dans l’aventure, j’avais une idée comment faire pour ramasser rapidement environ 35,000$ (retour d’impôts REER + marge de crédit entreprise), mais pour être totalement transparent, je n’avais aucune idée comment j’allais en amasser d’avantages. Je me suis dis que je trouverai bien en cours de route…

J’avais miser gros sur l’obtention d’une marge de crédit entreprise de 25,000$ (voir la formation de Philippe Deveau, une mine d’or pour le financement créatif) mais je n’ai pas réussi à l’avoir car ma côte de crédit n’était pas assez bonne. Heureusement en cours de route, le courtier avec qui j’avais commencé à travaillé m’a fait découvrir les hypothèques avec remise en argent que plusieurs banques offrent…j’avais trouvé comment j’allais financé mon immeuble, mais j’allais devoir être très créatif!

Voici donc comment je m’y suis pris pour financer mon acquisition:

L’hypothèque avec remise en argent…la pierre angulaire de ma stratégie!

Cette hypothèque contractée avec BMO me permettait d’obtenir un retour de 10% du montant de l’hypothèque à la signature chez notaire. Le seul hic est que c’est une hypothèque qui coûte 2% plus cher. Il faut donc avoir la capacité de la payer le temps de générer un cash-flow suffisant pour la couvrir. Heureusement pour moi, après plus de 6 mois, une faille (légale) de l’institution financière m’a permis de la réduire à un taux du marché après environ 1 an (plus de détails sur ça dans un prochain article).

Donc avec une propriété de 551,000$ + 15,373$ de prime SCHL, l’hypothèque allait être de 511,273$ et la remise en argent de 51,127$.

La mise de fonds nécessaire étant de 10% du prix de la propriété, je devait donc réussir à amasser 55,100$, présenter le chèque au notaire et sortir de là avec un chèque de 51,127$. La différence de 3,973$ était donc ce que je devait débourser de ma poche pour la mise de fonds, somme que j’avais réussi à épargner depuis le début de l’année ainsi que quelques centaines de dollars de plus de retour d’impôts que j’ai utilisé pour payer les frais d’acquisition (750$ d’inspection + 1,600$ de notaire + 1,385$ de taxe SCHL).

Montage financier de la mise de fonds

• RAP d’un prêt REER = 26,350$ (contracté avec Manuvie car leur financement n’apparaît pas au dossier de crédit et n’affecte donc pas le ratio d’endettement officiel lors de l’obtention de l’hypothèque)
• Retour d’impôt sur le prêt REER = 8,750$ (que j’ai utilisé plus tard pour payer la taxe de mutation…Bienvenue!)
• Prêt temporaire d’un ami = 15,000$ (emprunté le temps d’être approuvé, de passer au notaire et de recevoir la remise en argent)
• Prêt temporaire de mon autre petite soeur = 5,000$ (elle m’a gentiment prêté toutes ces épargnes – merci soeurette! 😘)

Et voilà, ma mise de fonds était constituée! Une fois que je suis passé chez le notaire, j’ai reçu ma remise en argent et j’ai remboursé le prêt REER, mon ami ainsi que ma soeur.

C’est donc ainsi que je suis devenu investisseur immobilier et que j’ai acquis une propriété à revenue avec (presque) aucune mise de fonds.

En espérant que cette article vous a inspiré et motivé à faire preuve de créativité pour atteindre vos objectifs. Quand on veut vraiment, on peut!

N’hésitez pas à laisser votre commentaires si vous avez trouvé mon premier article intéressant et à me faire part de vos questions.

Si vous êtes intéressé à investir passivement en immobilier, contactez-moi ici, je suis à la recherche de partenaires financiers pour faire d’autres acquisitions.

Au plaisir,

S.